房地产已经听过了太多了预言，以至于无法区分何为过去，现在还是未来。

　　中小房企抛售项目乃至将公司

　　“2015年成都地产大洗牌时代吹响了号角。”一位资深成都地产圈人士用词颇为戏剧化地评价。

　　三兼并事件所涉项目规模空前

　　根据清科公布的并购金额粗略统计，2014年房地产行业涉及并购的金额约为287亿元，2013年为330亿元、2012年和2011年分别为48亿以及61亿元。

　　而在2014年岁末，成都涉及到的三起地产兼并中，规模都是当地之前难以见到的。

　　2014年11月7日，中洲控股以收购成都银河湾房地产开发有限公司的形式，拿下国际城南一块199亩的土地。该宗地块位于城南锦城湖公园旁，周围区域相对成熟，不少临 近项目已经将区域售价拉到1.5万+的水平。而中洲控股此次收购，折合楼面地价3150元/平方米（除开项目公司的债务隐形成本等），而在这一区域的开发商，土地楼面价基本是 6500-8000元每平方米。

　　2014年12月29日，万科正式完成对成都泰新公司股权的收购，自此取得了其名下的四川外语学院成都学院大学城的251亩地块，此地块原址为川外成都学院的校区，目前此 学校已迁到青城山，而万科获得的此地块可用于住宅产品的开发，其中包含有9.5亩的商业和6.8亩的幼儿园规划。也就是说，这个项目建成后是自带商业和幼儿园的居住区。据称 万科将和四川德瑞联合开发。

　　也就在万科并购成都泰新的同一天，12月29日，招商局地产发布公告称，公司子公司成都招商北湖臵地有限公司(简称“招商北湖”)、子公司深圳招商商臵投资有限公司( 简称“招商商臵”)与招商昆仑股权投资管理有限公司(简称“招商昆仑”)共同签署了《关于共同收购成都大魔方项目之合作协议》(简称“合作协议”)，拟共同收购成都中冶文投 臵业有限公司(简称“中冶文投”)100%股权以及全部股东债权，并共同从事成都大魔方项目的开发与运营。 其中，招商北湖收购的股权及股东债权比例为31%，招商商臵收购的股 权及股东债权比例为20%，招商昆仑收购的股权及股东债权比例为49%。

　　各怀心思 折射成都地产多元性

　　就这三起兼并事件而言，参与的每个角色都有不同背景、动机，而他们最终体现的就是“市场力量”。

　　万科其实是收购公司的老手，已有10年收购的“经验”。2010年中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。万科为何如此青 睐这一途径？“捡便宜”锁定对方资产是最大原因。从万科的收购对象来看，地产公司、地产公司下面的项目公司，或像赢嘉中心的此类房地产项目的都包括其中。

　　其实，万科之前曾经在收购、并购上吃过亏。上世纪90年代，有些被收购的目标公司里面藏了什么债务并没有得以查清，因此也发生过一些纠纷。但在拿地变得很难的时 期，万科迅速形成了自己的风格，重新又重视收购并购的方式。每个收购案子用的方式都不一样，谈判中涉及的股权结构、比例等条件会根据企业本身的规划而不同。如果企业的 战略布局是想尽快地要进入某座城市，这一起并购的目的主要是为了让公司在这座城市布个点、迅速地来占位，那么公司期望的利润率可能就不会很高，在管理上也会有退让，谈 判条件总体松动一点。但如果所要收购的项目，按照企业的战略规划是想打造成当地的标杆项目，那在收购过程中，就会相对严格。

　　据记者调查，以张晋元为法人的公司数量在成都已达20家以上。这次针对泰新的收购，虽然业界认为其中四川德瑞的“影子”非常明显，但总体上获得了一宗较为可靠的 土地。

　　中洲控股成都公司总经理熊军曾经在今年上半年宣布，中洲要在成都通过3-5年的时间布局3-5个项目，随着这次并购，加上在攀成钢开盘的中洲中央城邦，以及天府长城 区域的南熙里商业，以及中洲集团在成都三岔湖项目，及熊猫小镇项目。中洲在成都未来三年的战略布局，居然半年就完成了。土地市场的低迷，给了中洲控股最好的拿地窗口， 而中洲相关负责人表示，中洲在成都拿地的动作还会继续。

　　大魔方的易手在成都引起了不少争议，主要围绕其价值。不管怎样，事先被传做完已有项目就撤离成都的招商地产，最终用这次并购击碎了传言。

　　2015，成都还有哪些“大鱼吃小鱼”？

　　进入2015年前夕，江西赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产。

　　这预示着中小房企的生存环境愈加恶化，随之而来的房地产行业的整合愈演愈烈。

　　根据住建部政策研究中心主任秦虹此前公布的数据，2014年房地产行业并购案例成倍提高，2014年上半年收购总额是152亿元，同比增长了2.09倍，而当前正在谈的还未完成的交易额是1600多亿元。

　　中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟表示，目前商业银行正在收缩对房地产企业和个人按揭的贷款，提高门槛，严控风险。基金方面，目前还看不到能使整个地产私募基金行业出现系统性风险的迹象，但已经有不少地产基金未雨绸缪，缩小对中小开发商的资金供应。

　　对于中小房企来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面压力，预计未来会有更多的中小房企面临债务违约的市场风险。评级机构标准普尔和惠誉也指出，小型地产公司可能出现债务违约，导致银行更加向大型开发商倾斜，房地产市场加速两极化。

　　“从融资角度看，中小房企应该适当甩卖一些流动性差的项目，从而回笼资金。而从股权角度看，可以适当和大房企进行高攀，从而归并到此类房企中去。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

　　但是，从现实操作的角度而言，“高攀”只是一厢情愿，相对容易的是“放弃”。

　　下一个成都地产“大鱼吃小鱼”，很快又将浮出水面。